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O real valor da Convenção de Condomínio

09/06/2009 21:00
 

Quando as pessoas se predispõem a fixar residência em condomínios, sejam eles verticais ou horizontais, na maioria das vezes um documento que sequer é levado em consideração é a convenção de condomínio, mesmo sendo esse instrumento o norteador de todas as regras a serem cumpridas pelos moradores.
Há uma total falta de conhecimento da real importância da convenção de condomínio, posto que é nela que estão previstos os direitos e obrigações dos condôminos, a destinação das unidades, as diversas normas de convivência, as penalidades, assim como os quóruns para aprovação das deliberações, forma de convocação de assembléias, administração, entre tantos outros itens necessários para uma convivência harmoniosa.
Costumeiramente, as convenções são feitas por leigos a partir de “modelos” prontos, onde há total ignorância das necessidades de conhecimento técnico e experiência, sendo que com isso os conflitos em condomínios acabam sendo agravados, uma vez que as convenções são elaboradas de maneira, até poderia dizer, amadora.
A falta de uma convenção que regule de forma concreta e  abrangente todas as situações que possam ocorrer em um condomínio faz com que haja desgaste no relacionamento entre os condôminos, dificulta a administração do empreendimento, estimula o ingresso de ações judiciais, inadimplência, podendo, inclusive, tornar o imóvel desvalorizado, entre outras situações que tornam a convivência insuportável.
A convenção de um condomínio é de caráter normativo e institucional e por isso deve ser elaborada seguindo os critérios científicos que regem a interpretação das leis, ou seja deve preservar os métodos gramatical, lógico, sistemático e teleológico.
Assim não é incomum perceber que algumas convenções possuem regras ilegais, confusas, inconstitucionais e outras ainda mais absurdas, como por exemplo, as que permitem a utilização irregular de áreas comuns que podem vir a possibilitar o pedido de usucapião por terceiros.
Entre os piores absurdos que podem existir é a estipulação de quórum unânime para alteração da convenção, ignorando que a lei consagra o quórum de 2/3 dos condôminos. Isso vale uma reflexão, pois se até entre familiares é difícil conseguir consenso que dirá entre dezenas de famílias com valores, culturas e conceitos totalmente diversos.
De sorte que ao fazer parte de um condomínio, deve-se dar um pouco mais de atenção à convenção, para que se verifique, inclusive, a necessidade de convocação de uma assembléia para que possa ser aprovada a alteração do instrumento, adequando-o às características reais dos habitantes do empreendimento, e de preferência mediante o auxílio de profissional que tenha conhecimento do assunto.
Caso tais providências não sejam tomadas, a única alternativa é torcer para que não ocorram conflitos/problemas que tornem o ambiente desagradável.

* Sócia do Escritório Resina e Marcon Advogados Associados, Pós-Graduada em Direito das Obrigações pela Universidade Federal de Mato Grosso do Sul – UFMS.
www.resinamarcon.com.br
telma@resinamarcon.com.br

Jane Resina

Telma Curiel Marcon

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