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As Alterações na Lei de Incorporações Imobiliárias

26/05/2008 21:00

Após diversas intercorrências negativas ocorridas no setor de incorporações imobiliárias, o poder legislativo obrigou-se a tomar medidas que viessem a criar mecanismos de segregação de riscos no referido setor.

Assim, desde 02 de agosto de 2004 está em vigência a Lei nr. 10.931, a qual versa sobre a afetação das incorporações imobiliárias.

 

O regime de afetação veio preencher a lacuna da lei de incorporações, posto que apesar dessa conter mecanismos de proteção contratual, não contemplava meios de proteção patrimonial, circunstância esta que por muito tempo deixou expostos a riscos os adquirentes e demais credores dos empreendimentos, decorrentes de incorporações, sendo que tais exemplos são de domínio público.

 

 

A afetação é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas que possam advir do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, posto que permite aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.

 

 

De modo que vindo a ocorrer a falência da incorporadora, todos os créditos vinculados à incorporação afetada não estarão sujeitos à habilitação no Juízo da Falência, o que levará a ser satisfeitos com as receitas da própria incorporação, cuja administração da obra passa a ser feita pela comissão de representantes dos adquirentes, com autonomia total em relação ao processo falimentar.

 

 

Com a lei acima, o patrimônio da incorporação torna-se incomunicável, assim como todo o seu acervo, o que leva à proteção contra os riscos empresariais da incorporadora, sendo que o controle do empreendimento se realiza através de balancetes e relatórios trimestrais, onde é demonstrado a movimentação financeira do empreendimento e o andamento da obra, em consonância com a programação financeira correspondente.

 

A formatação da afetação é simples e se realiza mediante “TERMO DE AFETAÇÃO”, o qual deverá ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis e poderá ser feito a qualquer momento, mesmo após iniciadas as vendas.

 

É salutar dizer que a segregação patrimonial, realizada com a afetação, não exclui o acervo da incorporação do patrimônio geral do incorporador, nem limita sua responsabilidade pela incorporação, de modo que ele é o responsável pela obtenção de recursos para conclusão da obra e entrega das unidades, mesmo retirando tais recursos do seu patrimônio geral.

 

Entretanto, como nada pode ser tão perfeito, a única ressalva que se faz é que apesar da bela intenção do legislador, que pretendeu introduzir no sistema uma proteção maior ao adquirente, preservando o patrimônio do adquirente, deixou a afetação a critério do incorporador, mesmo sabendo que a economia popular é matéria de interesse público.

 

Assim, resta-nos enquanto advogados e cidadãos, torcer para que tais lacunas sejam eliminadas, para que todos tenham o seu patrimônio preservado.

 

Autora: *Telma Curiel Marcon, Sócia do Escritório Resina e Marcon Advogados Associados, Pós-Graduada em Direito das Obrigações pela Universidade Federal de Mato Grosso do Sul – UFMS.

 

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