15.08.2016 Artigo

NOVIDADES NA RESCISÃO DO CONTRATO IMOBILIÁRIO.

                       NOVIDADES NA RESCISÃO DO CONTRATO IMOBILIÁRIO. 
 
 
 
                                                                                            *Rosana Durães dos Santos Zorato
 
A atual situação econômica do País, vem afetando de maneira significativa o setor imobiliário e da construção civil com as enxurradas de distrato por parte de clientes que por motivos financeiros estão desistindo da compra do imóvel e se tornando inadimplentes.
Para se ter uma ideia, somente no ano de 2015 houveram mais de 50 mil distratos com grandes construtoras e incorporadoras, esse fato social tem causado muito aborrecimento e prejuízos, tanto as construtoras quanto aos clientes, que precisam recorrer à justiça para reaver parte do valor pago.
Com a intenção de resolver, ou ao menos diminuir esse problema, representantes do setor imobiliário, da justiça, dos Procons e do Ministério Público firmaram e assinaram um acordo, denominado “Pacto Global”, na tentativa de tratar o assunto de maneira transparente e segura sem a necessidade de levar ao judiciário os contratos de compra e venda de imóveis.
Referido acordo foi assinado dia 28 de abril de 2016 e possui abrangência nacional, ele cria regras e critérios, especialmente para reaver o dinheiro pago pelos consumidores, que pelas novas regras possuem duas opções.
A primeira é pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel, até o limite de 90% do valor já quitado, ou na segunda, o consumidor perde o valor do sinal, acrescido de mais 20% sobre o que já foi desembolsado.
Essas duas cláusulas terão que constar, obrigatoriamente, dos novos contratos, a partir de agora. Os contratos em andamento terão de ser adaptados até o fim deste ano. Caberá ao incorporador ou coordenador do investimento optar pela cláusula, de acordo com o modelo de negócio.
Na Hipótese de imóveis destinados à baixa renda, enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, deverá ser aplicada a primeira opção, ou seja, multa de 10% sobre o valor do imóvel.
No entanto, nos imóveis destinados à classe média, com valores mais altos, deverá prevalecer a segunda alternativa (perda do sinal e de 20% do que já foi desembolsado), porque o valor da multa pode inviabilizar o seu pagamento e, consequentemente, impedir o fim da disputa. Para se ter uma ideia, numa simulação em que o consumidor deu um sinal de R$ 5 mil e desembolsou cinco parcelas de mil reais, o reembolso seria de R$ 4 mil. Isso sem ter de entrar na Justiça.
Nos dias atuais quem desiste da compra precisa acionar a empresa incorporadora para recuperar o valor pago. E as empresas têm se queixado que as decisões em geral forçam a devolução quase integral dos recursos, entre 75% e 85% - o que dificulta ainda mais a situação financeira das construtoras e incorporadoras, diante da crise na economia e queda na renda das famílias. Ao se posicionar sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu pela perda do sinal entre 10% e 25% do valor pago pelo consumidor. O acordo se baseia nas decisões superiores.
Ademais, o referido acordo também beneficia o consumidor criando nova hipótese de multa pelo atraso da incorporadora na entrega do imóvel.
Sendo assim, pelas novas regras, a empresa que atrasar a entrega do imóvel terá de pagar ao comprador 0,25% do valor do imóvel por mês, já nos primeiros 30 dias.
Se ultrapassado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador será obrigado a pagar multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago pelo cliente.
Ressalta-se ainda, que os novos contratos terão de prever regras claras e objetivas sobre taxas de condomínio, que só poderão ser cobradas a partir do “habite-se”, ou seja, depois da conclusão da obra. Será ainda fixado um teto de R$ 3 mil, que poderá ser cobrado adicionalmente dos consumidores para ligações definitivas com concessionários de serviços públicos (água e luz). O que ultrapassar terá de ser arcado pelo dono da obra.
Diante do novo acordo global, as regras deverão, obrigatoriamente, constar nos contratos e, passam a ser discutidas para proposta de Medida Provisória ou projeto para alteração da Lei nº. 4.591/64 que regula o setor.
Por fim, temos que o texto final não é o excelente, mas é o razoável diante do cenário econômico e político atual, ressaltando que o acordo tem o aval dos Ministérios da Fazenda e da Justiça, do Tribunal de Justiça do Rio (TJ/RJ), além dos órgãos que integram o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor.
Concluímos que esse acordo global teve como intuito, buscar uma solução justa, na qual não invalidasse o trabalho das construtoras e incorporadoras, porém, também não lesionasse por demais o consumidor, buscando assim um meio termo para resolver a problemática trazida com a atual crise econômica que vive a País.
 
*Advogada do escritório Resina & Marcon Advogados Associados. Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário de Campo Grande – UNAES. Tem experiência na área de Direito, com ênfase em Direito Privado. Pós-Graduada em Direito e Processo do Trabalho pela Instituição UNAES, http://lattes.cnpq.br/4261765412078876.
 
Rosana Durães dos Santos Zorato
Advogados Associados

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